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2012-07-05
專訪：跨代供樓 可助上車
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專訪：明報記者 歐陽慧恩 受訪人：簡炳權 卓智理財服務有限公司(執行董事) |
【明報專訊】
樓價高企下，市民買樓負擔增加，近日銀行推出 40 年按揭計劃，引起社會熱烈討論。曾於銀行界打滾 35 年的卓智理財集團執行董事簡炳權，對新按揭計劃大表歡迎，「世代相傳接力供款是好事，因現時樓價雖難以大升，但同樣難以下跌，長年期按揭可幫助上車，不過對銀行的風險就比較大」。他又以勞力士表（Rolex）作例子，認為新一代不會首天上班就能買「金勞」，正如首次置業亦不要一下子將目標鎖定在市區，且有會所的屋苑。
日本在 1980 年代經濟急速起飛，當時推出的樓宇貸款年期曾試過長達 80 年，出現「三代人供一層樓」的說法。今天香港出現 40 年按揭貸款，年期只有 當時日本的一半，但隨時仍要供兩代人接力供款，不過簡炳權認為從不同角度看，延長供款年期對買家仍屬好事，「在樓價不跌的情況下，長年期按揭可以幫助市民 上車置業，亦能夠減輕每月供款負擔，要推出更長年期的貸款亦不難，日本能做到，香港當然也可以，不過需要有更多配套工作，如文件和樓契上的處理。」他認為，計劃反而對銀行的風險較大，因年期愈長，出現斷供的機會就愈大，所以銀行在批出貸款時，需考慮的因素會較多，如申請者的職業和年齡等，令雙方都能獲得保障。
過去在銀行工作數十年，簡炳權回憶 80 年代的買樓手續較現時簡單，而且貸款往往多達 9 成，其後因要減低樓市風險，遂改為只借七成，不過後來推出的按揭保險計劃，既能協助買家「上車」，亦可減低銀行風險，很快就大行其道，而樓市炒風亦愈來愈熾熱。
簡炳權說，以前銀行為搶生意，會派人到售樓處搶客，「當年尖沙嘴有樓盤開售，我們就在新文華中心的酒樓開一間貴賓房招待客人，又會帶隊去售樓處，記得此舉是渣打銀行首先帶起的，當時地產代理和銀行職員可達 1000 人，比買家更多。」但 97 年金融風暴後，銀行的貸款生意淡靜了好幾年，直至 03 年才逐步回升。
低息環境料持續 港樓難下跌
在低息環境下，他認為現時本港樓價難以下跌，而且目前全球各國借貸愈來愈多，若加息會對世界經濟造成負面影響，所以未來大幅加息的機會不大，「歐債危機和全球經濟不景氣下，樓價還是高居不下，我看不到還有那些因素會令樓價大幅下調，中國現時是全球第二大經濟體系，只要中國繼續開放，仍會有很多熱錢流入香港，而物業市場就是內地人的首選投資工具。」他同時指出，上屆行政長官曾蔭權上任多年來，社會政策傾斜，導致地產霸權和高地價的問題出現，和歐美地區的情況正好相反，當地是人民富裕但政府窮，反觀香港則是政府庫房充裕但市民生活未有改善。樓價料平穩發展 買樓可當儲蓄雖然樓價大跌機會不大，他也認同目前香港的樓價基數大，要大升同樣不易，預料未來樓價會平穩發展，反而內地目前樓價水平仍低，尚有上升潛力，「深圳每方呎樓價約 3000 多元，反觀香港深水 新樓呎價亦要一萬元，真的很貴。
不過如果有人問我現時是否置業的適當時候，我會先問他現時是否正在租樓，如果是，就閉起眼買都沒問題，因為你用 700 萬買一個太古城 700 方呎單位，即使樓價下跌仍可當是儲錢。」
不過如果有人問我現時是否置業的適當時候，我會先問他現時是否正在租樓，如果是，就閉起眼買都沒問題，因為你用 700 萬買一個太古城 700 方呎單位，即使樓價下跌仍可當是儲錢。」
年輕人宜將目標放低
他又認為，樓價高固然令首次置業難度加大，年輕一代的目標不要放得太高，「你首天上班，不會打算馬上就能買一隻六七萬元的勞力士表吧？正如買樓亦一樣，一下子就要買市區、有會所的私人樓是很難的。目前樓市已經變得兩極化，買得起「金錶」（市區高價樓）的是一個市場，沒有樓的是另一個市場，很難升級成 金表階層，所以政府在這方面需要多覑手，可仿效新加坡的做法，將私人和政府資助市場分開，讓未能置業的市民亦可以住居屋，反正他們未能上車，就是因為沒有足夠首期，本來就不是私樓市場的買家，所以我不認為居屋會影響樓市。」
明報記者 歐陽慧恩
攝影 尹錦恩
