每月專欄
2014-03-21
有限公司名義持物業 不合時宜
執筆：簡炳權 卓智理財服務有限公司(執行董事)【明報專訊】
有些人購買物業喜以有限公司名義持有，認為這樣做較個人名義持有能得到更大稅務優惠和節省金錢，此種風氣尤以做生意的老闆為甚。
事實上，透過有限公司持有物業，確實有很大的稅務優惠和節省金錢，例如透過轉讓有限公司股份而間接擁有物業權的話，買家所負擔之印花稅率只不過是股份價值之 0.2%，若以 1000 萬元公司股份價值轉讓，印花稅只不過是 2 萬元，但以個人名義買入同樣價值之物業，就要付出龐大的印花稅，假若以新稅制來算，印花稅率是7.5%，稅金便要 7.5 萬元，舊的印花稅也需要一半，即 3.75 萬元（按：現時規定凡擁有一個物業以上的人士新買的物業須繳交新的印花稅）；另外有限公司物業按揭貸款所產生之利息支出是認可正常支出，因此，整個貸款期之利息支出，都可以得到稅務的抵消，至於私人物業按揭貸款的利息支出，則只有 10 年免稅額而已；其他方面，用有限公司持有物業的業主亦可從物業裝修、家居電器折舊、或董事方面住屋津貼安排等，得到不同形式的稅務節省，此為私人物業業主不能享受到的。
繳 15%雙辣稅 不划算
時移世易，自從政府推出雙辣招將房地產降溫以來，以有限公司持有物業之吸引力已大不如前，原因是新的法例規定以有限公司名義購買物業須付出 15％買家印花稅，本地人以個人名義買入則不受此限，就上述的例子而言，有限公司的物業買家白白便須付印花稅 150 萬元，如此龐大的額外支出，正所謂「未見官先打三十大板」，縱使有其他稅務節省，卻可能得不償失，相信時下希望再以有限公司持有物業會因成本大增而卻步。
另一方面，若售出物業時，業主希望以有限公司股份轉讓形式，令新買家以節省印花稅作招徠，相信亦不容易找到這類的買家，原因是他們亦會慎重考慮到轉讓公司會有隱藏負債的附加風險，再者，有限公司轉讓股份往往需要較長時間去審核帳目，一般買家未必有這樣的耐性等候，在現時需求不足下，相信以此方式來做物業買賣交易成功機會不多。
另一方面，若售出物業時，業主希望以有限公司股份轉讓形式，令新買家以節省印花稅作招徠，相信亦不容易找到這類的買家，原因是他們亦會慎重考慮到轉讓公司會有隱藏負債的附加風險，再者，有限公司轉讓股份往往需要較長時間去審核帳目，一般買家未必有這樣的耐性等候，在現時需求不足下，相信以此方式來做物業買賣交易成功機會不多。
此外，成立一家有限公司的費用由數千至過萬元，安排審核帳目、聘請專業人事做帳報稅及每年須繳付的商業登記費，每年亦達萬元以上；更重要一點是若以有限公司名義向銀行申請貸款，銀行一般考慮到審批此類貸款申請過程繁複和涉及風險性較高，往往給予此類貸款利率以至年期等條件都可能比個人名義申請為差，有意以此方式置業人士切實留意。
綜合以上因素，也從成本效益來看，既然有限公司持有物業的好處已隨 政府政策上的改變而慢慢褪色，今時今日仍以有限公司名義持有物業似是一個失敗的安排。
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